Realitní trhy v Česku a na Slovensku prošly v posledním desetiletí významnými změnami. Růst cen, inflační tlaky, měnící se úrokové sazby a nová regulace vytvořily prostředí, které je pro investory plné příležitostí, ale i výzev. Vyplatí se dnes ještě investovat do nemovitostí? A pokud ano, kde a jak?
Proč investice do nemovitostí stále dominují
Investování do nemovitostí je dlouhodobě vnímáno jako spolehlivý způsob zhodnocení kapitálu. V době, kdy akciové trhy kolísají a inflace ohrožuje kupní sílu, mnozí hledají útočiště právě ve „fyzickém“ majetku. Nemovitost dokáže generovat pasivní příjem, udržet hodnotu a zároveň sloužit jako dlouhodobá pojistka proti ekonomické nejistotě. Otázkou však zůstává, zda i při dnešních vysokých cenách nabízí tato forma investice stále rozumnou návratnost.
Různé cesty k investici
Možností, jak vstoupit na realitní trh, je dnes více než kdy dříve. Klasická cesta vede přes koupi bytu či domu za účelem pronájmu – ideálně s cílem dlouhodobého výnosu a zhodnocení. Ve městech jako Praha nebo Bratislava se čím dál více rozmáhají krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb, které sice přinášejí vyšší zisk, ale vyžadují intenzivní správu a podléhají přísnějším regulacím. Další zajímavou možností jsou rekreační nemovitosti v turisticky atraktivních oblastech, jež kombinují osobní využití s výnosem. Pro investory, kteří preferují pasivní přístup, jsou k dispozici realitní fondy (REITs) nebo crowdfundované projekty, kde je možné investovat nižší částky bez starostí o každodenní provoz. Tyto formy jsou stále populárnější, zejména mezi mladšími a technologicky zdatnými investory.
Slovenský trh: Ceny rostou rychleji než inflace
Podle údajů Národní banky Slovenska dosáhla průměrná cena bydlení v 1. kvartálu 2025 úrovně 2 700 € za m², což představuje meziroční růst o 11,43 %. Ve srovnání s inflací, která se pohybuje kolem 4 %, jsou nemovitosti stále výnosnější než běžné finanční nástroje. Za poslední dekádu (od roku 2015) vzrostly ceny na Slovensku o pozoruhodných 237,5 %. Nejdražší oblastí zůstává Bratislavský kraj (3 486 €/m²), avšak investiční příležitosti nabízejí i méně exponovaná regiony jako Nitriansky kraj, kde jsou ceny stále výrazně nižší (1 389 €/m²).
Český trh: Stabilita s překvapeními mimo velká města
Český trh si také udržuje silnou výkonnost. Údaje z portálu sreality.cz ukazují, že průměrná cena v dubnu 2025 vzrostla na 146 178 Kč (5 870,66 €) za m², což je meziroční nárůst o 10,8 %. Zajímavé je, že inflace ve stejném období klesla pod 2 %, což ještě více podtrhuje sílu realitního trhu. Zatímco Praha (225 999 Kč/m²; 9 078,81 €) a Brno patří tradičně mezi nejdražší, překvapením je růst cen v regionech jako Trutnov, kde ceny překročily 93 000 Kč/m² (3 733,50 €). To naznačuje, že investoři začínají objevovat potenciál i mimo hlavní metropole.
Jak si nemovitosti stojí oproti jiným investicím?
Na první pohled se akciové indexy, jako například S&P 500, jeví výnosněji – s růstem 11,7 % za poslední rok a více než 180 % zhodnocením za dekádu. Tento výnos je však vykoupen vyšší volatilitou a rizikem. Dluhopisy naopak nabízejí stabilitu, ale často nedokážou pokrýt inflaci. Nemovitostní investice stojí někde mezi: kombinují růst hodnoty, pasivní příjem z pronájmů a psychologický komfort fyzického vlastnictví. Je však nutné počítat s náklady na údržbu, správu, daně a legislativní omezení, která mohou snížit čistý výnos. Realitní fondy navíc často účtují vysoké poplatky za správu, jež mohou výrazně ovlivnit celkovou návratnost.
Klíčové rady pro začátečníky
Základem úspěšné investice je volba lokality – nejen té s aktuálně vysokou poptávkou, ale i s dlouhodobým potenciálem růstu. Nemovitosti v blízkosti infrastruktury, škol či pracovních center mají větší šanci na stabilní výnos. Stejně důležitý je typ nemovitosti – byty, domy, kanceláře či apartmány se liší ve výnosech, nákladech i rizicích. Před koupí je nezbytná důkladná „due diligence“: prověření právního stavu, technického stavu i porovnání tržní ceny s podobnými nabídkami. Pro ty, kteří preferují méně angažovaný přístup, mohou být atraktivní fondy, REITs nebo crowdfundované projekty. Ty sice nenabízejí takovou kontrolu jako přímé vlastnictví, ale poskytují lepší diverzifikaci rizika a vyšší likviditu.
Investovat se stále vyplatí – ovšem promyšleně
Ceny v Česku a na Slovensku už nejsou „levné“, ale to neznamená, že se investice nevyplácí. Rozhodující není, zda ceny ještě porostou, ale jaký máte cíl a časový horizont. Hledáte pasivní příjem? Nebo dlouhodobé zhodnocení? Jste ochotni zvládat operativu, nebo chcete spíše pasivní formu investice? Nemovitosti i v roce 2025 mohou být výnosnou součástí portfolia, ale ne za každou cenu. Klíč k úspěchu spočívá nejen v samotném nákupu, ale hlavně ve kvalitní strategii. Úspěšní investoři se nesnaží o rychlý zisk, ale zaměřují se na dlouhodobé a odpovědné rozhodování.
Zdroje:
https://www.sreality.cz/ceny-nemovitosti?obdobi-od=2015-04
Na kapitálových trzích obchoduje od roku 2002, kdy začal jako obchodník s komoditními futures. Postupně se přeorientoval na akciové trhy, kde řadu let spolupracoval s obchodníky s cennými papíry na Slovensku a v České republice. Zkušenosti má také s obchodováním na trzích zaměřených na pákové produkty, jako je forex a CFD, a jeho současnou novou výzvou je obchodování s kryptoměnami.
