Realitné trhy v Česku a na Slovensku prešli v poslednom desaťročí výraznými zmenami. Rast cien, inflačné tlaky, meniace sa úrokové sadzby a nové regulácie vytvorili prostredie, ktoré je pre investorov plné príležitostí, ale aj výziev. Oplatí sa dnes ešte investovať do nehnuteľností? A ak áno, kde a ako?
Prečo sa investície do realít stále držia na výslní
Investovanie do nehnuteľností je dlhodobo vnímané ako spoľahlivý spôsob zhodnocovania kapitálu. V čase, keď akciové trhy kolíšu a inflácia ohrozuje kúpnu silu, mnohí hľadajú útočisko práve vo „fyzickom“ aktíve. Nehnuteľnosť dokáže generovať pasívny príjem, udržať hodnotu a zároveň poslúžiť ako dlhodobá poistka proti ekonomickej neistote. Otázkou však je, či aj pri dnešných vysokých cenách ponúka táto forma investície stále rozumnú návratnosť.
Rôzne cesty k investícii
Možností, ako vstúpiť na realitný trh, je dnes viac než kedykoľvek predtým. Klasická cesta vedie cez kúpu bytu či domu na prenájom – ideálne s cieľom dlhodobého výnosu a zhodnotenia. V mestách ako Praha alebo Bratislava sa čoraz viac rozmáhajú krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb, ktoré síce prinášajú vyšší zisk, no vyžadujú intenzívnu správu a podliehajú prísnejším reguláciám. Ďalšou zaujímavou možnosťou sú rekreačné nehnuteľnosti v turisticky atraktívnych oblastiach, ktoré kombinujú osobné využitie s výnosom. Pre investorov, ktorí preferujú pasívny prístup, sú k dispozícii realitné fondy (REITs), alebo crowdfundované projekty, kde je možné investovať nižšie čiastky bez starostí o každodenný chod. Tieto formy sú čoraz populárnejšie, najmä medzi mladšími a technologicky zdatnými investormi.
Slovenský trh: Ceny rastú rýchlejšie než inflácia
Podľa údajov Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná cena bývania v 1. kvartáli 2025 úroveň 2 700 € za m², čo je medziročný rast o 11,43 %. V porovnaní s infláciou, ktorá sa pohybuje na úrovni 4 %, sú nehnuteľnosti stále výnosnejšie než bežné finančné nástroje. Za poslednú dekádu (od roku 2015) narástli ceny na Slovensku o ohromujúcich 237,5 %. Najdrahšou oblasťou ostáva Bratislavský kraj (3 486 €/m²), no investičné príležitosti ponúkajú aj menej exponované regióny ako Nitriansky kraj, kde sú ceny stále výrazne nižšie (1 389 €/m²).
Český trh: Stabilita s prekvapeniami mimo veľkých miest
Aj český trh si drží silnú výkonnosť. Údaje čerpané z portálu sreality.cz ukazujú, že priemerná cena v apríli 2025 sa vyšplhala na 146 178 Kč (5 870,66 €) za m², čo je medziročný nárast o 10,8 %. Zaujímavé však je, že inflácia v rovnakom období klesla pod 2 %, čo ešte viac podčiarkuje silu realitného trhu. Zatiaľ čo Praha (225 999 Kč/m²) (9 078,81 €) a Brno sú tradične najdrahšie, prekvapením je rast cien v regiónoch ako Trutnov, kde ceny prekročili 93 000 Kč/m² (3 733,50 €). To naznačuje, že investori začínajú objavovať potenciál aj mimo hlavných metropol.
Ako si stoja reality oproti iným investíciám?
Na prvý pohľad sa akciové indexy, ako napríklad S&P 500, javia výnosnejšie – s 11,7 % rastom za posledný rok a viac ako 180 % zhodnotením za dekádu. No tento výnos je vykúpený vyššou volatilitou a rizikom. Dlhopisy zas ponúkajú stabilitu, ale často nedokážu pokryť infláciu. Realitné investície stoja niekde medzi, kombinujú rast hodnoty, pasívny príjem z prenájmu a psychologický komfort fyzického vlastníctva. Treba však rátať s nákladmi na údržbu, správu, dane a legislatívne obmedzenia, ktoré môžu znížiť čistý výnos. Pri realitných fondoch navyše často vznikajú vysoké správcovské poplatky, ktoré môžu výrazne ovplyvniť celkovú návratnosť investície.
Kľúčové rady pre nováčikov
Základom úspešnej investície je výber lokality, nie len tej s aktuálne vysokým dopytom, ale aj s dlhodobým potenciálom rastu. Nehnuteľnosti v blízkosti infraštruktúry, škôl či pracovných centier majú väčšiu šancu na stabilný výnos. Rovnako dôležitý je typ nehnuteľnosti – byty, domy, kancelárie či apartmány sa líšia vo výnosoch, nákladoch aj rizikách. Pred kúpou je nevyhnutná dôkladná „due diligence“: preverenie právneho stavu, technického stavu aj porovnanie trhovej ceny s podobnými ponukami. Pre tých, ktorí preferujú menej angažovaný prístup, môžu byť atraktívne fondy, REITs alebo crowdfundované projekty. Tie síce neprinášajú takú kontrolu ako priame vlastníctvo, no ponúkajú lepšiu diverzifikáciu rizika a vyššiu likviditu.
Stále má zmysel investovať, ale premyslene
Ceny v Česku a na Slovensku už dávno nie sú „lacné“, no to neznamená, že sa investovať neoplatí. Rozhodujúce je nie to, či ceny ešte porastú, ale aký máte cieľ a časový horizont. Hľadáte pasívny príjem? Alebo dlhodobé zhodnotenie? Ste ochotní zvládať operatívu, alebo chcete skôr pasívnu formu investície? Nehnuteľnosti aj v roku 2025 môžu byť výnosnou súčasťou portfólia, no nie za každú cenu. Kľúčom nie je samotná kúpa, ale kvalitná stratégia. Preto sa úspešní investori neženú za rýchlym ziskom, ale sústredia sa na dlhodobé a zodpovedné rozhodovanie.
Zdroje:
Obchodovaniu na kapitálových trhoch sa venuje od roku 2002, kedy začínal ako obchodník s komoditnými Futures. Postupne svoj fokus presunul na akciové trhy, kde dlhé roky pôsobil u obchodníkov s cennými papiermi na Slovensku a v ČR. Skúsenosti s obchodovaním má aj na trhoch zameraných na pákové produkty ako Forex a CFD a jeho aktuálnou novou výzvou sa stali kryptomenové obchody.
